КОММЕНТАРИИ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ,
ЧАСТИ ТРЕТЬЕЙ
Статья 1213. Право, подлежащее применению к договору в отношении недвижимого имущества
1. При отсутствии соглашения сторон о праве, подлежащем применению к договору в отношении недвижимого имущества, применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан. Правом страны, скоторой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество.
2. К договорам в отношении находящихся на территории Российской Федерации земельных участков, участков недр, обособленных водных объектов и иного недвижимого имущества применяется российское право.
Комм. Тимохов Ю.А.
1. Комментируемая статья содержит коллизионные нормы, служащие для целей определения права, применимого к отдельной категории договоров, а именно к договорам в отношении недвижимого имущества.
Общее регулирование по вопросам определения права, подлежащего применению к договорам при отсутствии соглашения сторон о выборе права, содержится в ст.1211 ГК. Несмотря на это, законодатель счел целесообразным выделить коллизионные нормы о праве, подлежащем применению к договорам в отношении недвижимого имущества, в отдельную статью. Это объясняется значимостью сделок с недвижимым имуществом для гражданского оборота. Ранее в отечественном законодательстве отсутствовали подобные специальные нормы.
2. Определяя сферу применения норм комментируемой статьи, необходимо прежде всего уяснить понятие «договор в отношении недвижимого имущества», так как ГК не определяет этого понятия. Представляется, что договором в отношении недвижимого имущества можетбыть признан только такой договор, предметом которого является недвижимое имущество (абз.2 п.1 ст.432 ГК). В результате исполнения такого договора, например купли-продажи земельного участка, возникают, изменяются или прекращаются права его сторон на соответствующий объект недвижимого имущества. В то же время договор поручения, заключенный с целью приобретения или отчуждения объекта недвижимости, не должен квалифицироваться как договор в отношении недвижимого имущества, потому что имеет своим предметом не недвижимое имущество, а юридические услуги по заключению сделки, и результатом его исполнения не явится возникновение, изменение или прекращение прав поверенного на недвижимое имущество.
Принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам определяется по праву страны, где это имущество находится (п.2 ст.1205 ГК).
3. Нормы, содержащиеся в комментируемой статье, носят специальный характер по отношению к правилам, содержащимся в ст.1211 ГК. Поэтому право, подлежащее применению, например, к договору аренды недвижимого имущества, должно определяться не в силу подп.3 п.3 ст.1211 (право страны арендодателя), а в соответствии с комментируемой статьей (по общему правилу, право страны нахождения недвижимого имущества). Практическая необходимость учета специального характера комментируемой нормы проявляется, в частности, в той ситуации, когда личным законом арендодателя является не право страны нахождения недвижимого имущества, а право другой страны.
4. В силу прямого указания в п.1 комментируемой статьи правила определения права, применимого к договору в отношении недвижимого имущества, установленные в ней, вступают в действие только при условии отсутствия соглашения сторон о применимом праве. Иными словами, комментируемая статья носит диапозитивный характер. Поэтому правило п.1 комментируемой статьи не является изъятием из общего правила о приоритете права, избранного сторонами (lex voluntatis), предусмотренного п.1 ст.1210 ГК, а, по существу, повторяет его и, кроме того, предусматривает коллизионную привязку для случая, когда стороны не избрали права, подлежащего применению к договору.
Такой коллизионной привязкой является право страны, с которой договор наиболее тесно связан. Таким образом, и в этой части комментируемой статьи повторяется общее правило о выборе применимого права в отсутствие соглашения сторон по этому вопросу (п.1 ст.1211 ГК).
Страной, с которой договор в отношении недвижимого имущества наиболее тесно связан, законодатель счел по общему правилу страну, где находится недвижимое имущество (lex rei sitae). Вместе с тем предусмотрено, что если из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела усматривается тесная связь с правом другой страны, то применимым будет право такой страны, а не право страны нахождения недвижимого имущества. Например, при решении вопроса о праве, подлежащем применению к договору купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на территории иностранного государства, заключенного между иностранным гражданином, имеющим место жительства в России (продавец), и российским гражданином (покупатель), также проживающим в России, суд, приняв во внимание то, что личным законом обеих сторон договора является российское право (п. 1 и 3 ст.1195 ГК), а местом жительства обеих сторон — Российская Федерация, возможно, признает именно российское право подлежащим применению к договору, несмотря на нахождение недвижимого имущества за границей.
5. В соответствии с п.2 комментируемой статьи если недвижимое имущество, являющееся предметом договора, находится на территории России, то к такому договору применяется российское право. Следует подчеркнуть, что данная норма является императивной. Поэтому в случае нахождения недвижимого имущества в России договор, предметом которого оно является, может быть подчинен только нормам российского права. При этом, как уже отмечалось, принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам определяется по правустраны, где это имущество находится, т.е. в рассматриваемом случаепо российскому праву (п.2 ст.1205 ГК).
6. Право, применимое к форме сделки в отношении недвижимого имущества, в том числе недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, определяется в соответствии с п.3 ст.1209 ГК (см. коммент. к ней).
7. Законодательство многих стран — членов СНГ содержит в принципиальном плане сходные коллизионные нормы о праве, подлежащем применению к договорам в отношении недвижимого имущества (Армения, Белоруссия, Грузия, Казахстан, Киргизия, Узбекистан). Привязка к закону места нахождения имущества применительно к такого рода договорам используется в МЧП также многих других государств (Венгрия, Вьетнам, Египет, Испания, Латвия, Польша, Чехия, Швейцария и др.).