КОММЕНТАРИИ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ,
ЧАСТИ ПЕРВОЙ
Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеетправо пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка (статьи 268—270), на котором расположено это недвижимое имущество.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
комм. Иконицкая И.А.
1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает общее правило, согласно которому собственник недвижимости, расположеннойна земельном участке, должен иметь право на соответствующий участок. Вид права (собственность, аренда, постоянное (бессрочное) пользование и т.д.) устанавливается решением о предоставлении земельного участка, если он находится в государственной или муниципальной собственности, либо договором, если земельный участок является объектом права частной собственности. Учитывая, что в соответствии с действующим законодательством решение соответствующих органов о предоставлении земельных участков должно содержать вид права, на котором данный участок предоставляется тому или иному лицу, видимо, абз.2 п.1 комментируемой статьи рассчитан на те случаи, которые могут встретиться на практике, когда в решении соответствующих органов не указан вид права, накотором земельный участок был предоставлен собственнику недвижимости.
Однако в ЗК установлено иное правило, определяющее право собственника недвижимости на земельный участок. Применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, ЗК (ч.2 ст.36) предусматривает, что собственники недвижимости имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды (о коллизии норм ГК и ЗК см. коммент. к ст.267 ГК).
2. Пункт 2 комментируемой статьи содержит общее правило отом, что при переходе права собственности на недвижимость (независимо от способа перехода), находящуюся на чужом земельномучастке, к другому лицу, оно приобретает тот же вид права на земельный участок, что и прежний собственник недвижимости. Применительно к продаже недвижимости такое правило содержится в абз.2 п.3 ст.552 ГК. Например, если прежний собственник недвижимости имел земельный участок на праве аренды, то к новому ее собственнику переходит это же право. Если же прежнему собственнику недвижимости принадлежало право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, то к новому ее собственнику переходит такое же право. Однако последний пример может относиться лишь к случаям, когда земельный участок, на который продавец имел право постоянного (бессрочного) пользования, принадлежал иному лицу на праве частной собственности (см. коммент. к ст.264). В том случае, если земельный участок, принадлежавший продавцу недвижимости, находился в государственной или муниципальной собственности, действует иное правило. В соответствии с ч.3 п.2 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» при продаже недвижимости, расположенной на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное право подлежит переоформлению на право аренды, или земельные участки должны быть приобретены в собственность по выбору покупателей недвижимости.