КОММЕНТАРИИ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ,
ЧАСТИ ПЕРВОЙ
Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков
1. Земельные участки и находящееся на них недвижимое имуществомогут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду.
2. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
3. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором.
комм. Иконицкая И.А.
1. Земельные участки могут принадлежать физическим и юридическим лицам не только на праве собственности, но и на иных правах. Комментируемая статья говорит о таких правах, как постоянное и срочное пользование, в том числе и аренда. На указанных правах земельные участки передаются юридическим и физическим лицам их собственниками. Из данной статьи вытекает: 1) в постоянное и срочное пользование, в том числе и в аренду, с земельными участками может предоставляться и находящаяся на них недвижимость; 2) к собственникам относятся как государственные и муниципальные образования, так и юридические и физические лица.
Таким образом, на основании данной статьи в постоянное бессрочное пользование могут передаваться не только земельные участки, но и иные виды недвижимого имущества. Следовательно, постоянное пользование является одной из разновидностей вещных прав не только на земельные участки, но и на иную недвижимость. Однако ст.216 ГК, посвященная вещным правам лиц, не являющихся собственниками, упоминает о таком вещном праве, как право постоянного пользования только применительно к земельным участкам. Иных статей, посвященных раскрытию содержания права постоянного пользования на иную недвижимость, в ГК нет. Следовательно, можно сделать вывод, что содержание права постоянного пользования недвижимостью идентично содержанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
Из комментируемой статьи следует, что земельные участки могут предоставляться в постоянное пользование как из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности так и из земель, находящихся в частной собственности. ЗК (ст.20) предусматривает право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками только применительно к землям, находящимися в государственной и муниципальной собственности. В соответствии с п.1 ст.20 ЗК в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются земельные участки из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления. Федеральный закон от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 07.07.2003) {СЗ РФ. 2001. №44. Ст.4148, 2003. №28. Ст.2875.} предусматривает обязательное переоформление права постоянного (бессрочного) пользования некоторыми юридическими лицами на право аренды или приобретение земельного участка в собственность по своему желанию до 1 января 2004г. (п.2 ст.3). Гражданам участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Те граждане, которые имеют земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести соответствующий земельный участок в собственность однократно бесплатно при взимании лишь сборов, установленных федеральными законами (подп. 2 и 5 ст.20 ЗК). В соответствии со ст.268 ГК (см. коммент, к этой статье) земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут предоставляться как юридическим лицам (независимо от их организационно-правовых форм), так и гражданам (о коллизиях норм ГК и ЗК см. коммент. к ст.267).
ЗК не содержит запрета на такую сделку как предоставление в постоянное (бессрочное) пользование земельных участков из земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц. В соответствии с п.2 ст.27 ЗК объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством, не могут быть только земельные участки, изъятые из оборота. Отсюда можно сделать вывод, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности земельные участки, вправе передавать их в постоянное (бессрочное) пользование.
ЗК предусматривает такие виды срочного пользования земельными участками, как аренда (ст.22) и безвозмездное срочное пользование (ст.24). При этом земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование лишь государственным и муниципальным учреждениям, государственным казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления.
К одному из видов безвозмездного срочного пользования ЗК (п.2 ст.24) относит такой вид пользования земельными участками, как пользование служебными наделами. Такие наделы предоставляются для сельскохозяйственного использования отдельным работникам предприятий, учреждений и организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, водного, рыбного и охотничьего хозяйства, как правило, на время работы, в связи с которой они выделены. При этом в земельном законодательстве определены основания сохранения прав на служебный надел по окончании указанного срока.
2. Земельное законодательство устанавливает права и обязанности по использованию земельных участков землепользователей, землевладельцев и арендаторов (ст. 41, 42 ЗК). К ним, в частности,относится: право использовать находящиеся на земельном участке иные природные ресурсы в соответствии с законодательством РФ; возводить жилые, культурно-бытовые и иные здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка, его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Указанные лица обязаны использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользованияиными природными объектами, расположенными на земельном участке, и т.д.
3. Пункт 3 комментируемой статьи не допускает распоряжения земельным участком лицами, не являющимися их собственниками, за исключением случаев, установленных законом или договором. ГК (см. ст. 267, 270 и коммент. к этим статьям) предоставляет землепользователям и землевладельцам право ограниченного распоряжения земельными участками.
Что касается арендаторов земельных участков, то в соответствии со ст.22 (подп. 5, 6, 9) ЗК они имеют более широкие права по распоряжению земельными участками по сравнению со ст.615 ГК.
Так, арендатор земельного участка, находящегося в частной собственности, вправе передать свои права и обязанности третьему лицу в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды. Лицо, арендующее земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.