КОММЕНТАРИИ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ,
ЧАСТИ ПЕРВОЙ
Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
комм. Рубанов А.А.
1. Комментируемая статья представляет собой исключение из п.1 ст.218 ГК. Последняя не определяет, в какой момент возникает право собственности на новую вещь. По ее смыслу право собственности возникает в тот момент, когда в результате изготовления или создания появляется объект, который может квалифицироваться как новая вещь. Комментируемая статья решает этот вопрос по-иному. Если вновь создаваемый объект представляет собой недвижимость, право собственности возникает в момент регистрации, в случае когда подобное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Определение недвижимого имущества дано в ст.130 ГК.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Согласно абз.1 п.1 ст.132 ГК, предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
2. Под действие правила комментируемой статьи подпадает только то вновь создаваемое недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации.
По существу, здесь ГК делает отсылку к другим законам. Однако единого закона, предусматривающего регистрацию прав на все виды недвижимого имущества, не существует. Все имеющиеся законы предусматривают регистрацию такой недвижимости, создание которой уже завершено к моменту регистрации. Между тем комментируемая статья говорит о вновь создаваемом недвижимом имуществе. Это, конечно, охватывает недвижимость, которая уже создана. Однако указанная статья служит основанием также и для государственной регистрации такого недвижимого имущества, создание которого к моменту регистрации еще не завершено. Такая государственная регистрация имеет важнейшее значение для обеспечения стабильности имущественных отношений, возникающих прежде всего в связи с таким важнейшим направлением деятельности, как капитальное строительство. Особенно важна государственная регистрация прав на вновь создаваемое недвижимое имущество для обеспечения надлежащего хода операций, известных как «проектное финансирование». Речь идет о получении банковского (или иного) кредита для создания объектов недвижимого имущества под залог той части недвижимости, которая уже создана.
Пункт 1 комментируемой статьи открывает путь для государственной регистрации прав на подобную недвижимость. Он определяет объект этой регистрации как «вновь создаваемое недвижимое имущество». Тем самым он охватывает как недвижимость, которая к моменту регистрации уже была завершена созданием, так и такую недвижимость, которая к этому моменту еще находится в процессе создания.
Законы, предусматривающие государственную регистрацию отдельных категорий недвижимости, в различной степени используют возможность, предусмотренную комментируемой статьей. КТМ наиболее полно регламентирует эти вопросы. Он предусматривает регистрацию вновь построенных судов, а также строящихся судов и прав на них (ст.42). Важно подчеркнуть, что последние регистрируются в специальном реестре (п.3 ст.376 КТМ). Установлено, что право собственности на строящееся судно может быть зарегистрировано в реестре строящихся судов при условии закладки киля или проведения подтвержденных заключением эксперта равноценных строительных работ. При регистрации права собственности на строящееся судно выдается соответствующее свидетельство (п.3 ст.376 КТМ). Порядок регистрации судов, в том числе строящихся судов, предусмотрен Правилами регистрации судов и прав на них в морских торговых портах, утвержденными приказом Минтранса России от 29.11.2000 №145 {БНА. 2001. №7.}, и Правилами регистрации судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах, утвержденными приказом Государственного комитета РФ по рыболовству от 31.01.2001 №30 (в ред. от 05.06.2003) {БНА. 2001. №22.}.
КВВТ также предусматривает регистрацию права собственности на строящееся судно. Однако его правила не столь детальны. Он устанавливает лишь, что такая регистрация производится в общем судовом реестре (п.3 ст.15). Порядок регистрации судов внутреннего водного транспорта предусмотрен Правилами государственной регистрации судов, утвержденными приказом Минтранса России от 26.09.2001 №144 {БНА. 2001. №49.}.
Правила Закона о регистрации прав на недвижимость по данному вопросу далеки от совершенства. Они не проводят различия между недвижимостью, завершенной созданием к моменту регистрации, и недвижимостью, которая все еще находится в процессе создания. В Законе указано, что «право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания» (п.1 ст.25). Однако если уже имел место факт создания недвижимости, то она, безусловно, не является вновь создаваемым объектом.
Правда, упомянутый Закон частично затрагивает и вопрос о недвижимости, создание которой не закончено. Он называет ее несколько неодобрительно «объектом незавершенного строительства», что, видимо, восходит к госстроевской терминологии советского периода. Важно, однако, что Закон не содержит твердых критериев, на основе которых должен решаться вопрос о государственной регистрации. Установлено лишь, что она производится «в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства» (п.2 ст.25). Закон оставляет открытым, когда возникает такая необходимость и кто должен определить ее наличие. Все это не содействует установлению необходимой стабильности в сфере, прежде всего, капитального строительства.
Право как на вновь создаваемый объект недвижимого имущества, так и на объект незавершенного строительства регулируется на основании документов, указанных в названном Законе. Для первого из них — это документы, подтверждающие факт его создания (п.1 ст.25), для второго — это документ, подтверждающий право пользования земельным участком для создания данного объекта, а также некоторые другие документы (п.2 ст.25).
Упомянутый Закон идет дальше комментируемой статьи. Если она предусматривает всего лишь, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации, то Федеральный закон устанавливает обязанность соответствующего лица осуществить эту регистрацию. Он предусматривает, что если правоустанавливающие документы оформлены после его введения в действие, то государственная регистрация является обязательной (п.2 ст.6). В случае объекта незавершенного строительства такая обязанность не является абсолютной, поскольку его государственная регистрация вообще производится лишь в случае необходимости совершения сделки с этим объектом.
О правовом режиме объектов недвижимого имущества, вновь создававшихся ранее введения в действие ГК и Закона о регистрации прав на недвижимость, см. коммент. к ст.131, рассматривающий обратную силу правил о регистрации недвижимости.
3. ГК относит космические объекты к недвижимости, подлежащей государственной регистрации (ст.130 ГК). Однако право собственности на них возникает ранее такой регистрации.
Основанием для этого является правило ГК, устанавливающее, что если международный договор РФ содержит иные правовые нормы, чем те, которые содержатся в гражданском законодательстве, то применяются правила международного договора (ст.7 ГК).
Регистрация космических объектов осуществляется в соответствии с Конвенцией о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство, от 14 января 1975г. Она устанавливает: «Когда космический объект запускается на орбиту вокруг Земли или дальше в космическое пространство, запускающее государство регистрирует этот космический объект путем записи в соответствующий реестр, который им ведется» (п.1 ст.11). Этот акт совершается тогда, когда соответствующий аппарат запускается. Однако он строится задолго до этого. В этот период согласно Конвенции он не может быть зарегистрирован.
В то же время существует другой международный договор, который требует, чтобы право собственности на соответствующий аппарат существовало ранее регистрации (и даже ранее запуска). Договор о принципах деятельности государства по исследованию и использованию космического пространства, включая Луну и другие небесные тела, от 27 января 1967г. постановляет: «Право собственности на космические объекты, запущенные в космическое пространство... остаются нетронутыми во все время их нахождения в космическом пространстве или на небесном теле или по возвращении на Землю» (ст.VIII). В нем указано, что право собственности «остается незатронутым». Тем самым Договор требует, чтобы право собственности на запускаемый аппарат существовало ранее его регистрации (и даже ранее его запуска).
На этом основании к космическому объекту не применяется правило комментируемой статьи. Право собственности на него возникает в соответствии с п.1 ст.218 ГК.