КОММЕНТАРИИ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ,
ЧАСТИ ВТОРОЙ
Статья 623. Улучшения арендованного имущества
1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению неподлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Комм. Васильева Е.Н.
1. Для более эффективного достижения тех экономических или потребительских целей, которые ставит перед собой арендатор, иногда требуется некоторое усовершенствование объекта аренды. Такое усовершенствование, с одной стороны, требует затрат, а с другой — повышает эксплуатационные, потребительские качества имущества, а соответственно и его цену. Такие действия в отношении имущества в целом с правовой точки зрения представляют собой один из способов распоряжения имуществом — изменение его состояния — и являются правомочием собственника. Следовательно, чтобы такие действия другого лица, в нашем случае арендатора, носили законный характер, они должны быть санкционированы собственником. В то же время не всякое улучшение требует согласия собственника. Все зависит от характера такого улучшения. Если улучшение является отделимым, т.е. оно может быть отделено от вещи без вреда для ее назначения и целостности (например, дополнительные съемные приспособления к оборудованию), то на такое улучшение не требуется согласия арендодателя. Оно не изменяет состояния вещи бесповоротно. Поэтому такое улучшение является собственностью лица, произведшего такое улучшение за свой счет (т.е. арендатора), и при возврате арендованного имущества остается у него.
В то же время договором аренды может быть предусмотрено, что отделимые улучшения, произведенные арендатором, считаются собственностью арендодателя, если они произведены за счет последнего (в счет арендной платы). В договоре может быть предусмотрен выкуп арендодателем отделимых улучшений по окончании договора и т.п.
2. Неотделимыми улучшениями являются такие, которые нельзя отделить от арендованной вещи без вреда для нее (например, пристройк зданию). Такое изменение вещи требует согласия арендодателя, поскольку он может быть не заинтересован в их производстве. Во-первых, оно сопровождается расходами, которые по общему правилу ложатся на арендодателя как собственника вещи. Во-вторых, оно влечет за собой изменение стоимости самой вещи, что может увеличить бремя ее содержания. Соответственно, если арендодатель дает согласие на производство таких улучшений, он обязуется принять назад вещь в измененном состоянии, обладающей более высокой стоимостью, и возместить арендатору понесенные им расходы на неотделимое улучшение. Безусловно, такие расходы должны быть разумными и необходимыми (см. презумпцию разумности в п.3 ст.10 ГК).
Это правило действует, если в договоре не предусмотрено иное. В нем, в частности, может быть предусмотрено право арендатора производить неотделимые улучшения без предварительного согласия арендодателя, либо вообще такое улучшение может быть исключено. В этом случае желательно оговорить, какого рода должны быть такие улучшения, каковы пределы расходов на них, за чей счет они производятся, а также способы и сроки расчетов (по общему правилу возмещение расходов осуществляется по окончании договора), если они производятся за счет арендатора.
3. В комментируемой статье нет прямого запрета на производство неотделимых улучшений арендатором без согласия арендодателя. Однако, на наш взгляд, это следует из смысла регулирования. В данной статье же указывается лишь на то, что если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, он рискует не получить возмещения понесенных в этой связи расходов, поскольку п.3 комментируемой статьи указывает, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.
В то же время п.3 комментируемой статьи указывает, что сформулированное в ней общее правило может иметь исключения, которые должны быть отражены в законе. Кстати, в самом ГК есть такие положения. В частности, для аренды предприятия ст.660 ГК устанавливает противоположное правило: если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя проводить реконструкцию предприятия, его расширение, техническое перевооружение, что является неотделимым улучшением предприятия.
4. Если улучшение арендованного имущества осуществляется за счет амортизационных отчислений от этого имущества, то такие улучшения являются собственностью арендодателя. Это правило относится к любому улучшению — как отделимому, так и неотделимому — и касается имущества в форме вещей, представляющих собой основные средства производства. Именно на восстановление основных средств производства собственником имущества осуществляются амортизационные отчисления из полученной прибыли от реализации произведенной продукции. Эти отчисления рассчитываются по нормам амортизации, которые в отношении определенных видов имущества устанавливаются правовыми актами (см., например, гл.25 НК).