КОММЕНТАРИИ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ,
ЧАСТИ ВТОРОЙ
Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Комм. Васильева Е.Н.
Законодатель защищает интересы арендатора, устанавливая основания досрочного расторжения договора аренды по его требованию. Этими основаниями являются следующие существенные нарушения арендодателем требований законодательства и условий договора:
1) нарушение арендодателем обязанности предоставить имущество в пользование арендатору. В соответствии с требованиями ст.611 ГК арендодатель обязан предоставить такое имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если имущество передано, но арендодатель создает препятствия к пользованию им в соответствии с условиями договора или назначением имущества, то это также является основанием для досрочного расторжения договора. В частности, если имущество передано без принадлежностей или относящихся к нему документов (технического паспорта, сертификата качества и т.п.). Могут быть и иные препятствия, обусловленные действиями или бездействием арендодателя;
2) арендодатель обязан предоставить имущество надлежащего качества, т.е. без недостатков, препятствующих его использованию поназначению. ГК устанавливает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества в ст.612 ГК, включив в нее право арендатора потребовать досрочного расторжения договора. В то же время комментируемая статья по своей редакции отличается от ст.612 ГК. В комментируемой статье указывается только на недостатки, в целом препятствующие использованию арендованного имущества, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Что касается ст.612 ГК, то в ней предполагается, что основанием досрочного расторжения договора могут служить недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию имуществом, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках.
Безусловно, в обеих статьях имеются в виду скрытые недостатки имущества. Однако, используя правило, сформулированное в комментируемой статье, важно опираться в том числе на норму ст.612 ГК, согласно которой неосведомленность арендодателя о скрытых недостатках объекта аренды не является основанием, освобождающим его от ответственности, и не лишает арендатора права на расторжение договора;
3) по общему правилу проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя (см. коммент. к ст.616 ГК). Неисполнение обязанности произвести капитальный ремонт в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии — в разумные сроки является основанием досрочного расторжения договора;
4) если переданное арендатору имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, договор аренды может быть расторгнут досрочно. Это правило действует только в том случае, если непригодность имущества вызвана обстоятельствами, не зависящими от самого арендатора, в частности непреодолимыми обстоятельствами.
Помимо перечисленных в подпунктах комментируемой статьи оснований стороны могут предусмотреть и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в силу положений п.2 ст.450 ГК, а также основания для одностороннего отказа арендатора от договора в силу положений п.3 ст.450 ГК.
Кроме того, суд может признать любое иное нарушение условий договора арендодателем, за рамками перечисленных в комментируемой статье, в качестве существенного нарушения.
Расторжение договора по требованию арендатора по основаниям, указанным в комментируемой статье или в договоре аренды, осуществляется в судебном порядке, что требует соответствующих доказательств со стороны истца. Законодатель не предусматривает обязанности арендатора предупредить нарушителя-арендодателя о необходимости исполнения им своих обязательств в разумный срок, как это имеет место в отношении арендатора согласно ст.619 ГК. Такое неодинаковое регулирование имеет место, когда большей защите подлежат права более слабой стороны в договоре. Однако в данном случае «слабость» арендатора не очевидна.