КОММЕНТАРИИ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ,
ЧАСТИ ВТОРОЙ
Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Комм. Васильева Е.Н.
1. Комментируемая статья содержит требования, предъявляемые к форме договора аренды. Для него предусматривается как устная, так и письменная форма. Для установления соответствия формы договора требованиям учитываются два условия, содержащиеся в комментируемой статье: характер его участников и срок действия. Так, если сторонами являются физические лица, то они имеют право заключить договор в устной форме, если его срок не превышает 1 года.
Хотя специальные нормы о форме договора аренды не учитывают такого критерия, как сумма сделки, хотелось бы порекомендовать гражданам использовать общее правило ст.161 ГК для усиления формы сделки в инициативном порядке, если сделка заключена на срок менее года, но ее сумма велика. Поскольку форма сделки обусловлена целями защиты (способами доказывания в суде факта заключения сделки и ее условий), то под суммой сделки следует понимать оценку имущественного риска сторон. В отношениях аренды это совокупность таких параметров, как стоимость передаваемого в аренду имущества и размер арендной платы. Поэтому при решении вопроса о форме сделки между гражданами с учетом условия о ее сумме необходимо учитывать оба этих параметра.
Во всех остальных случаях требуется письменная форма, совершаемая по правилам ст. 160 и 434 ГК. При этом если сделка требует совершения дополнительных формальностей, таких как государственная регистрация, то она, безусловно, должна совершаться в письменной форме, причем путем составления единого документа в необходимом для сторон количестве экземпляров, при этом каждый экземпляр документа обладает одинаковой юридической силой, будучи подлинником документа.
2. По общему правилу сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость. Опираясь на это правило, законодатель указывает на то, что в отношении аренды законом может быть предусмотрено и иное, а именно отсутствие требования о государственной регистрации договора аренды или права аренды (арендного права). Действительно, специальное регулирование по поводу договоров аренды отдельных видов недвижимого имущества содержит такие исключения (см., например, ст. 633, 643, п.2 ст.651 ГК). Реализация требований о государственной регистрации договоров аренды вызывает определенные сложности, в том числе и для судов. В этой связи ВАС РФ уделил определенное внимание этим вопросампри обобщении практики их разрешения судами. В частности, вопросы регистрации договоров аренды зданий, нежилых помещений, в том числе при продлении их сроков или возобновлении на неопределенный срок, и некоторые другие рассматриваются в информационном письме Президиума ВАС РФ №59.
3. Договор аренды может содержать условие о переходе во время действия или по окончании его срока права собственности на арендованное имущество к арендатору. Это часто используется в договоре финансовой аренды (лизинга) в силу экономической природы этого вида инвестиционных отношений. К форме такого договора применяются те же требования, как для договора купли-продажи имущества — объекта аренды.
4. В комментируемой статье нет указания на исключение из общих требований к форме договора аренды, которое заключается в особом способе его заключения путем возобновления (см. п.2 ст.621 ГК). Этот способ, именуемый «возобновление договора», представляет собой заключение нового договора на основе прежнего и является производным от основного способа заключения договора.
Такой способ заключения договора отражается и на его форме, в частности, к нему невозможно применять правила комментируемой статьи в отношении письменной формы, поскольку конклюдентные действия по общему правилу п.2 ст.158 ГК представляют собой устную форму сделки, а в отношении молчания форма вовсе не указана. Специальное регулирование, содержащееся в п.3 ст.434 ГК, не дает полных оснований распространить на такой способ заключения договора правило о соблюдении письменной формы договора, если только не рассматривать каждую из сторон одновременно оферентом и акцептантом, поскольку указанные в п.2 ст.621 ГК действия сторон, свидетельствующие о их желании заключить сделку, осуществляются одновременно. В любом случае отсутствие документа в письменной форме делает проблематичным исполнение требования государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, если он заключается таким способом (подробнее см. коммент. к ст. 621, 651 и 658).