КОММЕНТАРИИ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ,
ЧАСТИ ПЕРВОЙ
Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю
1. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или неограничены в обороте.
2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его назначением.
комм. Иконицкая И.А.
1. Пункт 1 комментируемой статьи раскрывает содержание права распоряжения земельными участками, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, путем указания видов сделок, которые собственники вправе совершать со своими земельными участками при условии, если соответствующие земельные участки не исключены из оборота или не ограничены в обороте. В соответствии со ст.129 ГК (см. коммент. к этой статье) объекты, изъятые из оборота, в том числе земельные участки, должны быть прямо указаны в законе.
Пункт 2 ст.27 ЗК предусматривает, что земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. ЗК содержит исчерпывающий перечень земельных участков, изъятых из оборота, занятых находящимися в федеральной собственности объектами. К таким объектам, в частности, относятся: государственные природные заповедники и национальные парки; здания, строения и сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, войска пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы; здания, строения и сооружения, в которых размещены военные суды; объекты организаций федеральной службы безопасности и т.д.
В соответствии со ст.129 ГК (см. коммент. к этой статье) к ограниченно оборотным объектам относятся такие объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота, либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению. Виды указанных объектов определяются в порядке, установленном законом. ЗК несколько по иному определяет ограниченно оборотоспособные земельные участки, предусматривая, что содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК и федеральными законами. К земельным участкам, ограниченным в обороте ЗК (ч.2 п.2 ст.27) относит такие земельные участки, которые не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
ЗК содержит исчерпывающий перечень земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, которые ограничиваются в обороте (п.5 ст.27). К ним, в частности, относятся земельные участки в пределах особо охраняемых территорий; в пределах лесного фонда, за исключением случаев, указанных в законе; земельные участки в составе водного фонда; участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурных заповедников; объектами археологического наследия; участки, предоставленные для нужд обороны и безопасности, оборонной промышленности и т.д.
ЗК не указывает виды земельных участков, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота, а также виды земельных участков, нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению. Вместе с тем следует отметить, что действующее законодательство определяет круг субъектов, которым могут принадлежать земельные участки определенного целевого назначения. Так, в соответствии со ст.3 Закона о фермерском хозяйстве право на создание фермерского хозяйства имеют дееспособные граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства. Из данной нормы вытекает, что участниками оборота земельных участков для крестьянского (фермерского) хозяйства могут быть лишь указанные лица.
В земельном законодательстве содержится ряд правил, в соответствии с которыми может совершаться оборот земельных участков. Такие правила, на наш взгляд, также можно рассматривать как ограничение их оборотоспособности.
К таким правилам в первую очередь относится недопущение изменения целевого назначения продаваемого земельного участка. Об этом, в частности, говорится в ст.1 Закона об обороте земель.
Применительно к землям несельскохозяйственного назначения (поселений, промышленности и др.) действующее законодательство прямо не содержит особых правил совершения сделок с указанными участками. Однако из толкования ряда норм земельного законодательства можно сделать вывод, что такие правила существуют. В частности, поскольку земли городов и иных поселений могут использоваться только в соответствии с генеральными планами, проектами планировки и застройки, постольку и оборот этих земель также должен производиться в соответствии с указанными документами. Применительно к обороту земель городов и иных поселений это означает, что земли, отнесенные соответствующими планировочными документами к землям жилой застройки, не могут быть проданы для промышленного строительства.
2. Земельное законодательство предусматривает следующие категории земель, выделяемые по их целевому назначению: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.
Категория земель указывается в государственном земельном кадастре, в регистрационной (поземельной) книге, в постановлениях о предоставлении земли, в договорах, оформляющих сделки с земельными участками, в документах, подтверждающих права на землю.
Закон возлагает обязанность на всех субъектов права частной собственности — граждан и юридических лиц — использовать земельные участки строго по целевому назначению. За нарушение данной обязанности виновные лица могут быть подвергнуты штрафу, налагаемому в административном порядке (ст.8.8 КоАП), а также лишены прав на земельный участок (см. коммент. к ст.285—287).